Inversión en bienes raíces

Inversión en bienes raíces

El DFL2, de julio de 1959, continuador de la famosa Ley Pereira de 1948, otorgó una serie de beneficios tributarios a las viviendas económicas (hasta 140 metros cuadrados construidos) para promover su construcción y el acceso a la vivienda de los sectores medios. Entre los más importantes figuran: exención del impuesto a la herencia en caso de fallecer el titular, reducción del impuesto territorial (contribuciones) y exención del impuesto a la renta de los ingresos generados por su arriendo. Producto de esto durante las últimas seis décadas han proliferado las viviendas acogidas a estos beneficios, no sólo porque más personas han accedido a la casa propia, sino porque muchos inversionistas dedicaron recursos a construir casas y departamentos para arrendar, incluidos adultos mayores que buscaban complementar sus pensiones. El aumento en el número de viviendas DFL2 ha resultado en un menor precio de los arriendos e, indirectamente, de las viviendas. Esto ocurre por simple sustitución –en el extremo, si el arriendo es cero todos arrendarían y nadie querría comprar una vivienda– o porque, desde una perspectiva más financiera, el valor económico de las casas y departamentos es directamente proporcional al valor presente de los arriendos percibidos futuros.

La Ley 21.420 de febrero de este año, cuya vigencia comienza en 2023, redujo a 2 el número de viviendas DFL2 que una misma persona puede arrendar y cuyos cánones quedan exentos de impuesto. La reforma tributaria presentada por el gobierno el 1 de julio pasado propone reducir aún más este límite a cero. ¿Qué podemos esperar de estos cambios en el mediano y largo plazo? Evidentemente el negocio de construir para arrendar resulta menos atractivo, por lo que disminuirá en el tiempo la oferta de estos servicios –este efecto se verá reflejado en el largo plazo, porque en el corto plazo la cantidad de casas y departamentos DFL2 disponibles está dada–. Consecuentemente, en el largo plazo el precio de los arriendos, así como el de las casas y departamentos, aumentará –suponiendo una oferta de casas y departamentos nuevos con pendiente positiva por la escasez de suelos–. Ambos efectos harán más difícil el acceso a la casa propia o la vivienda digna (en caso de arriendo) de la clase media. Lo que las reformas en análisis hacen es reducir el atractivo de invertir en un instrumento particular del segmento de renta fija, como son las viviendas económicas. Muchos futuros pensionados, que buscan mejorar sus ingresos durante su etapa de inactividad laboral, deberán buscar vías alternativas de inversión.

Resulta paradójico que con el déficit habitacional que se sabe existe en el país, estimado en aproximadamente 650 mil viviendas, se implementen medidas contrarias a aquellas que ayudarían a resolverlo. Lo que se necesita es entregar incentivos (exenciones tributarias o subsidios) que promuevan más construcciones y no eliminarlos. Políticas pro-acceso a la vivienda ayudarían además a la recuperación del empleo y la reactivación económica. Por ejemplo, ¿por qué no mantener la exención del impuesto a la renta de los cánones de arriendo y ofrecer viviendas a través de contratos de leasing a personas naturales, esto es, un arriendo de largo plazo con opción de compra? De esta manera el sector privado podría sumarse a los esfuerzos que realiza el sector público para construir y entregar soluciones habitacionales.

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