Alza en los precios de los departamentos pese a bajas ventas: Los datos y los factores que inciden

Alza en los precios de los departamentos pese a bajas ventas: Los datos y los factores que inciden

Las cifras de una consultora indican un incremento sostenido en los valores de las viviendas. Conoce las razones.

Las altas tasas de interés, la incertidumbre en la economía y la inflación, entre otros factores, han causado que la población chilena tenga dificultades para la compra de una vivienda. Incluso, en noviembre del año pasado, el ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, señaló que una medida “razonable”, sería que el Gobierno compre las unidades disponibles entre las UF 1.600 y UF 1.800, ya que, hasta noviembre, ascendía a 113.000 propiedades que no habían logrado ser vendidas. De acuerdo a datos de Colliers solicitados por El Mercurio, el año pasado hubo una baja del 7,4% frente a 2022 en la comercialización de departamentos.

Los datos reflejan que, durante el 2022, se comercializaron 13.526 departamentos en la Región Metropolitana, y si esto se compara con el 2019, antes de la llegada de la pandemia, hay una baja del 39%. Sin embargo, y a pesar del complejo escenario económico, donde la población no está adquiriendo departamentos, los precios continúan al alza. De acuerdo a las cifras de la consultora, al cierre del año pasado, en promedio, un metro cuadrado en la Región Metropolitana se ubicó en 79,4 UF, pero en diciembre del 2019 fue de 75,4 UF por metro cuadrado. Esto refleja un incremento de casi el 5,5%.

Carmen Cifuentes, investigadora de CLAPES UC , explica que la dinámica de los precios de las viviendas corresponde a varios factores: “La tendencia al alza suele vincularse a limitaciones en la oferta, siendo los obstáculos para obtener permisos de construcción y la escasez de terrenos los factores determinantes en el caso de departamentos. Estos desafíos en la oferta se han acentuado debido a regulaciones más estrictas en planes urbanos. Además, los incrementos en los costos asociados a la construcción, como materiales y mano de obra, a raíz de la pandemia, también han contribuido a esta tendencia”.

En cuanto a cómo se refleja la situación por comunas, los datos revelan que igualmente existe una tendencia al alza, por ejemplo, en Vitacura, en 2019 el metro cuadrado se situaba en 102,1 UF y en 2023, en 129,1 UF, es decir, un incremento del 26%. En San Bernardo, existe, de acuerdo a Colliers, un aumento del 30%, ya que pasó en 2019 de 40,5 UF por metro cuadrado a 52,6 UF.

Cifuentes señala que la disminución en las compras de los departamentos está estrechamente relacionada con las condiciones financieras del país, “a pesar de la política monetaria más flexible del Banco Central, las tasas de interés se mantienen elevadas, encareciendo la adquisición de viviendas y desincentivando la demanda. La debilidad en la actividad económica, que ha impactado negativamente el mercado laboral, ha llevado a restricciones más rigurosas para acceder a préstamos hipotecarios, complicando la calificación de las personas para la compra de propiedades. La incertidumbre económica también ha contribuido a la cautela en la toma de decisiones financieras significativas, como la inversión en vivienda”.

El alza de los precios

Jorge Berríos, director del diplomado en Finanzas y UNegocios de la Universidad de Chile, explica que, durante los años 2019 y 2022 hubo un alza sostenida en los costos de los materiales de construcción y “el 2022 llegamos al 12.8 de inflación y esto repercutió en todos los costos. Hay que considerar que muchos materiales son importados y eso hace que se encarezca radicalmente. Más o menos, en promedio, el valor de la construcción se elevó cercano al 40 % en los costos directos. Por ello, los precios se mantienen y no pueden bajar, razón (por la) que, si las inmobiliarias bajan los precios, lógicamente entraría en un punto equilibrio negativo y estarían perdiendo plata en la venta de los departamentos.

Asimismo, señala que los permisos de edificación y la disminución de la densificación logran que los costos de distribución en la construcción sean mayores, así como también menciona que “hay poco espacio de construcción, sobre todo en Santiago, hay pocos terrenos y cada uno está más caro, y eso hace que el precio por metro cuadrado sea bastante más alto al que teníamos hace 15 o 20 años atrás”.

Proyecciones para este año

Luis Fuentes, director del Instituto de estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica, explica que “en el mediano y largo plazo las viviendas no bajarán de precio. Por esto, el próximo año, aunque las condiciones macroeconómicas podrían mejorar y, por tanto, podría reactivarse la demanda, el precio seguirá subiendo. No sabemos a qué ritmo, ya que va a depender de muchos factores, entre ellos, las compras de inversionistas tanto hormiga como institucionales”.

Además, menciona que la inflación ha disminuido y la economía se ha reactivado, “por esto las condiciones para acceso al crédito deberían mejorar y bajar las tasas de interés. Eso va a generar que más personas estén dispuestas a comprar viviendas”.

Por su parte, Cifuentes espera que, debido a la recuperación de la economía con indicadores positivos como el empleo y “la continuación de la reducción de tasas de interés por parte del Banco Central, se anticipa un repunte en el sector inmobiliario, al menos de manera marginal. Sin embargo, los desafíos asociados a la oferta de departamentos persistirán, manteniendo la presión al alza en los precios, ya que resolverlos plenamente requerirá un tiempo considerable. Este aumento en los precios podría potencialmente generar una contracción en la demanda, contrarrestando los efectos positivos mencionados anteriormente”.

 

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