Seminario Clapes UC: El Mercado Inmobiliario Post-Pandemia

Seminario Clapes UC: El Mercado Inmobiliario Post-Pandemia

Santiago, 6 de diciembre de 2022

Sin duda,  la pandemia del Covid 19 dejó huellas en el mercado inmobiliario, desde los cambios en las preferencias de tamaño y ubicación, hasta alzas de tasas y variaciones de precios de las viviendas.

Para abordar estos cambios, CLAPES UC reunió al director ejecutivo de Real Data, Patricio Hempel, el presidente del Fondo de Inversión Independencia, Fernando Sánchez, la gerente general de BCI Asset Management, Claudia Torres, la gerente general de la CCHC, Paula Urenda, y a los investigadores de Clapes UC Arturo Cifuentes y Jorge Alfaro en el seminario “El mercado inmobiliario post pandemia”.

El director de CLAPES UC, Felipe Larraín, abrió el seminario haciendo hincapié en la importancia de las inversiones inmobiliarias: “están muy extendidas, las personas tienen una exposición importante al mercado inmobiliario, ya sea a través de su vivienda, o inversiones adicionales en este sector. Además, las AFP invierten en activos inmobiliarios, es decir, hay un nexo entre pensiones y sector inmobiliario”, explicó.

Agregó que este mercado ha estado golpeado por la pandemia y el estallido social en el caso de Chile, y por las alzas de tasas de los créditos, así como un menor acceso a crédito. 

El investigador principal de CLAPES UC Arturo Cifuentes se refirió a los cambios que generó la pandemia en este rubro: las preferencias por viviendas de mayor tamaño, así como la crisis del sector debido a los mayores costos y menores precios de venta, y el efecto sobre el precio que perciben los consumidores finales.

¿Qué cambios dejó la pandemia en el mercado inmobiliario?

Un escenario en que algunas tendencias se consolidaron como las ventas a través de plataformas digitales; cambios debido al fenómeno migratorio, la disrupción de suministros y la configuración de sectores ganadores como el de bodegas y de otros que quedaron más rezagados, como las oficinas.

En la misma línea, Paula Urenda se refirió a las caídas de las ventas en el sector inmobiliario, así como a los cambios de tendencia derivados del teletrabajo, como es un aumento de la demanda de casas, aunque estén más alejadas de los centros urbanos.

Por el lado de la oferta, se refirió a la falta de mano de obra que ha vivido la construcción, al alza de costos que implicó seguir operando en plena pandemia, y al aumento de los materiales debido a la paralización de las plantas productivas y de los costos del transporte. 

A lo anterior se suma la situación económica actual, con altas tasas de inflación y de interés, lo que ha afectado la demanda.

Claudia Torres graficó la situación: En 2019, una persona accedía a tasas de interés de alrededor de 2%, para comprar un departamento de 2000 UF, necesitaba acreditar una renta de $1.800.000. y entregando un 25% de pie, tendría un dividendo aproximado de 13,4 UF

Hoy, las tasas están sobre 4%, y para ese mismo departamento se debe tener una renta de $2,1 millones, y el dividendo es de 15,5 UF a 16 UF.  Eso, sin contar que en diciembre de 2019 la UF estaba en $28.300 aproximadamente y hoy está cerca de alcanzar los $35 mil.

Es un escenario bastante complejo, remarcó Patricio Hempel, quien recordó que en los últimos 15 años, los precios de las viviendas solo habían aumentado, pero ahora se están viendo contracciones de precios, debido a los cambios en las condiciones de financiamiento.

“Toda la venta de las propiedades estaba sujeta a tasas de financiamiento muy baratas. Nos subieron esas tasas y se han visto problemas importantes. Se han visto caídas de precios de 5 a 6% anuales que no se veían desde 2008, es una señal de alerta. El mercado se está ajustando también en superficie. Entre 2007 y ahora la superficie promedio de los departamentos usados ha caído 25% y la de las casas, 21%. La gente quiere comprar, pero no tiene acceso por el financiamiento. Este problema nos va a acompañar por bastante tiempo”, complementó Hempel.

En medio de este contexto, Fernando Sánchez se refirió al mercado internacional. Si bien Independencia comenzó a invertir desde 2005 en el mercado internacional, hoy ha adquirido más preponderancia por las necesidades de las familias de alto patrimonio, de los family office de diversificar sus portafolios.

Sin embargo, en la región de América Latina, no son tantas las alternativas debido a los constantes cambios a la que ha estado expuesta. La excepción es Uruguay que está viviendo un proceso de captación de inversiones a diferencia del resto de Latinoamérica. Aunque es un mercado pequeño, y ha habido cambios de gobierno importantes, es un país que goza de un ambiente de concordia y de estabilidad que favorece la inversión.

Respecto del futuro de Chile, Sánchez señaló que la clave son las expectativas de largo plazo: “Los mercados inmobiliarios no son más que el reflejo, la caja de resonancia de la falta de acuerdos y de concordia. Por eso hay mucha inversión paralizada más allá de las altas tasas y de la dificultad de créditos. Y lo que se ve con mayor preocupación es la restricción en el mercado de capitales de fondos de largo plazo que se necesitan para financiar todos los procesos de hipotecas para las viviendas y de hipotecas de largo plazo. Y eso pasa por la reforma tributaria y de pensiones”.

Mayor información:

Enlace seminario: El Mercado Inmobiliario Post-Pandemia 

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